STEP 6: 住宅性能表示制度について
住宅性能表示制度は、住宅の性能を客観的に評価・表示する制度です。安心・安全な住宅選びに役立つこの制度を詳しく解説します。
住宅性能表示制度とは
制度の概要
目的
- 住宅の性能を分かりやすく表示
- 住宅の品質向上
- 消費者保護
- 住宅市場の活性化
根拠法
住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）
運営主体
国土交通省が指定する第三者評価機関
制度の特徴
客観性
- 第三者機関による評価
- 統一された評価基準
- 数値による明確な表示
任意制度
- 申請は任意
- 費用は申請者負担
- 評価を受けなくても建築可能
評価の種類
1. 設計住宅性能評価
評価内容
設計図書に基づく性能評価
メリット
- 住宅ローン金利優遇
- 火災保険料割引
- 建設住宅性能評価を受ける前提条件
評価書の効力
- 法的効力あり
- 契約内容として扱われる
2. 建設住宅性能評価
評価内容
実際の建築工事の検査・評価
検査回数
- 最低4回の現場検査
- 基礎配筋時
- 躯体工事時
- 内装工事時
- 完了時
メリット
- 紛争処理機関の利用可能
- より確実な品質保証
- 資産価値の向上
10の評価項目
1. 構造の安定（耐震性）
評価内容
- 耐震等級（1〜3）
- 耐風等級（1〜2）
- 耐積雪等級（1〜3）
耐震等級の意味
- 等級1: 建築基準法レベル（震度6強〜7で倒壊しない）
- 等級2: 等級1の1.25倍の強度（長期優良住宅の基準）
- 等級3: 等級1の1.5倍の強度（消防署・警察署レベル）
選び方のポイント
地震の多い日本では等級2以上を推奨
2. 火災時の安全
評価内容
- 感知警報装置設置等級（1〜4）
- 避難安全対策（1〜3）
- 耐火等級（1〜4）
重要性
家族の生命を守る基本性能
3. 劣化の軽減
評価内容
- 劣化対策等級（1〜3）
評価の意味
- 等級1: 建築基準法レベル
- 等級2: 通常想定される維持管理下で2世代（50〜60年）継続使用
- 等級3: 通常想定される維持管理下で3世代（75〜90年）継続使用
選び方のポイント
長期優良住宅には等級3が必要
4. 維持管理・更新への配慮
評価内容
- 維持管理対策等級（1〜3）
- 更新対策（1〜3）
重要性
将来のメンテナンス性を左右
5. 温熱環境・エネルギー消費量
評価内容
- 断熱等性能等級（1〜7）
- 一次エネルギー消費量等級（1〜6）
ZEH基準との関係
- 断熱等級5以上がZEH基準
- 一次エネルギー等級6がZEH基準
選び方のポイント
光熱費削減と快適性向上のため高い等級を推奨
6. 空気環境
評価内容
- ホルムアルデヒド対策（1〜3）
- 換気対策（1〜3）
健康への影響
シックハウス症候群の防止
7. 光・視環境
評価内容
- 単純開口率
- 方位別開口比
快適性への影響
自然光の取り入れと視環境の質
8. 音環境
評価内容
- 重量床衝撃音対策（1〜5）
- 軽量床衝撃音対策（1〜5）
- 透過損失対策（1〜4）
重要性
近隣との騒音トラブル防止
9. 高齢者等への配慮
評価内容
- 高齢者等配慮対策等級（1〜5）
評価のポイント
- 段差の解消
- 手すりの設置
- 通路幅の確保
- 階段の安全性
10. 防犯
評価内容
- 開口部の侵入防止対策
対策内容
- 防犯建物部品の使用
- 見通しの確保
- 照明の設置
費用とメリット
評価費用の目安
設計住宅性能評価
- 一戸建て：15〜25万円
- 項目数により変動
建設住宅性能評価
- 一戸建て：25〜40万円
- 検査回数により変動
経済的メリット
住宅ローン金利優遇
- フラット35Sの利用可能
- 当初5年または10年間、金利0.25%引き下げ
火災保険料割引
- 構造・劣化等級により最大50%割引
- 地震保険料も割引対象
税制優遇
- 所得税の住宅借入金等特別控除
- 登録免許税の軽減
その他のメリット
紛争処理制度の利用
- 建設住宅性能評価を受けた場合
- 指定住宅紛争処理機関で1万円で紛争処理
資産価値の向上
- 客観的な性能証明
- 売却時の付加価値
性能等級の選び方
必須レベル（推奨等級）
構造の安定: 耐震等級2以上
劣化の軽減: 等級3（長期優良住宅対応）
温熱環境: 断熱等級5以上（ZEH対応）
一次エネルギー消費量: 等級6（ZEH対応）
検討すべき等級
維持管理・更新: 等級3
ホルムアルデヒド対策: 等級3
高齢者等配慮: 等級3以上
コストとのバランス
優先順位の考え方
- 安全性（耐震・耐火）
- 快適性（断熱・気密）
- 経済性（省エネ）
- 利便性（バリアフリー）
申請の流れ
1. 評価機関の選定
選定のポイント
- 実績・信頼性
- 費用
- 対応エリア
- サービス内容
2. 申請手続き
必要書類
- 申請書
- 設計図書一式
- 仕様書
- 計算書
審査期間
- 設計評価：約2週間
- 建設評価：工事期間中
3. 評価書の交付
設計住宅性能評価書
- 契約前に取得
- 住宅ローン申込み時に提出
建設住宅性能評価書
- 完成後に交付
- 維持管理に活用
まとめ
住宅性能表示制度は、安心・安全な住宅を手に入れるための有効なツールです。費用はかかりますが、長期的なメリットを考慮して積極的に活用することをお勧めします。
活用のポイント
- 必要な等級を事前に検討
- 建築会社と十分な打ち合わせ
- 費用対効果を総合判断
- 長期的な視点で決定