土地選びの極意業界タブー公開
不動産業界15年、開発許可申請200件の経験から語る本当の土地選び
目次
✅ 良い土地の実例
実例1: 角地の整形地（南東角地）
【写真イメージ】
明るく開放的な角地。2面道路で日当たり良好。
電柱は敷地外にあり、視界を遮るものがない。
道路は6m幅で車の出入りも楽。
隣地との境界も明確で、ブロック塀がきれいに整備されている。
南東角で朝から夕方まで陽光確保
2面道路で隣家との距離確保
角地プレミアムで将来も安心
実例2: 駅近の平坦地（徒歩5分）
【写真イメージ】駅が見える好立地。周辺は落ち着いた住宅街。 前面道路は歩道付きで安全。土地は完全に平坦で、造成費用不要。 電線は地中化されており、景観も良好。
- • 利便性：通勤通学に便利、車なしでも生活可能
- • 安全性：歩道付き道路で子供も安心
- • 将来性：駅近は永遠の人気エリア
⚠️ 要注意の土地の実例
実例1: 旗竿地（はたざおち）
【写真イメージ】細い通路（竿部分）の奥に土地がある形状。 通路幅は2m程度で、車の出入りが困難。奥の土地は周囲を隣家に囲まれ、 日当たりも限定的。プライバシーの確保も課題。
- • 問題点1：車の出入りが困難（来客駐車不可）
- • 問題点2：日当たりが悪く、風通しも期待できない
- • 問題点3：将来の売却時に買い手が限定される
実例2: 高低差のある土地
【写真イメージ】道路から3m以上高い位置にある土地。 急な階段や擁壁が必要。隣地との境界には古い石積みがあり、 補強が必要な状態。雨水の処理も課題。
- • 追加費用：擁壁工事で200〜300万円
- • 維持管理：擁壁の定期点検と補修が必要
- • リスク：大雨時の土砂災害の可能性
実例3: 変形地（三角地）
【写真イメージ】鋭角な三角形の土地。使える面積が限られ、 建物の配置が制限される。角の部分はデッドスペースになりがち。 隣地との境界も複雑で、トラブルの元に。
- • 設計制約：建物の形が限定され、コスト増
- • 無駄な空間：使いづらいスペースが発生
- • 心理的影響：風水的にも避けられがち
情報を先取りする5つのルート
地元の測量事務所
分筆情報が最速で入る
司法書士事務所
相続案件の情報源
地銀の融資担当
任意売却物件の情報
解体業者
更地化予定を把握
市役所の都市計画課
区画整理の予定地
価格が下がる魔法の指摘ポイント
実測面積との差異
登記簿と実測で1%以上の差があれば交渉材料
造成費用の指摘
高低差、擁壁必要性を具体的金額で提示
相場との乖離
路線価・公示地価との差を数値で示す
売却期間の長さ
3ヶ月以上なら「売れ残り」として交渉
交渉成功率を上げる必殺技
「○○万円なら即決します。ローン事前審査も通っています」※現金購入なら更に5-10%引きも可能
価値が上がる土地の条件
- ✅ 駅徒歩10分以内（将来も変わらない）
- ✅ 小学校徒歩15分以内（子育て世帯需要）
- ✅ スーパー・病院500m以内（生活利便性）
- ✅ 南道路または角地（日当たり確保）
- ✅ 40坪以上（将来の建替え自由度）
価値が下がる土地の特徴
- ❌ 旗竿地（売却時に不利）
- ❌ 北道路の狭小地（日当たり悪い）
- ❌ 工場・墓地隣接（環境変化リスク）
- ❌ バス便エリア（高齢化で不便）
- ❌ 急傾斜地（災害リスク）
朝・昼・夜の3回訪問
騒音・日当たり・治安を確認
雨の日に訪問
水はけ・浸水リスクを確認
近隣住民への聞き込み
トラブル歴・地域性を把握
ゴミ置き場チェック
住民のマナーが分かる
ハザードマップ確認
洪水・液状化リスク