安心・快適な家づくりの
住宅性能基準
耐震性、断熱性、省エネ性能など、注文住宅で重視すべき性能基準を
専門家がわかりやすく解説します。
高性能住宅が10年後・20年後にもたらす価値
+15-20%
認定長期優良住宅は一般住宅と比較して
資産価値が維持されやすい傾向があります
年20-30万円
ZEH住宅は高い断熱性能と省エネ設備により
光熱費の大幅な削減が期待できます
医療費10%減
高断熱住宅は室温変化が少なく
ヒートショックリスクの低減など
健康面でのメリットが期待されています
【重要】2025年4月より省エネ基準適合が義務化（施行済）
初めての方へ：住宅性能って何？
住宅性能とは、家の「品質」を数値で表したものです。車の燃費や携帯電話のバッテリー持続時間のように、 家にも様々な性能基準があります。冬のコートの厚さで暖かさが違うように、 家の性能で暮らしの快適さが大きく変わります。
性能が良い家のメリット
- • 光熱費が安くなる（月1万円以上の節約も）
- • 一年中快適な温度で過ごせる
- • 地震や台風に強く安心
- • カビや結露が発生しにくい
覚えておきたい用語
- • 等級：性能のレベル（数字が大きいほど良い）
- • UA値：断熱性能（小さいほど良い）
- • C値：気密性能（小さいほど良い）
- • ZEH：エネルギー収支ゼロの家
住宅性能の5つの柱
安心・快適・経済的な住まいを実現するための重要な性能項目
| 性能項目 | 最低基準 | 推奨基準 | 最高基準 | コスト差 |
|---|---|---|---|---|
| 耐震性能 | 等級1 建築基準法 | 等級3 1.5倍の強度 | 等級3+制震 揺れを70%減 | +50〜100万円 |
| 断熱性能 (UA値) | 0.87以下 省エネ基準 | 0.6以下 ZEH基準 | 0.46以下 HEAT20 G2 | +100〜200万円 |
| 気密性能 (C値) | 5.0以下 一般的基準 | 1.0以下 高気密住宅 | 0.5以下 超高気密 | +30〜80万円 |
| 省エネ性能 | 省エネ基準 2025年4月1日義務化済 | ZEH 20%削減 | LCCM住宅 CO2マイナス | +200〜400万円 |
| 防水性能 | 等級3 基本防水 | 等級4 高度防水 | 等級4+α 二重防水 | +20〜50万円 |
💡 プロのアドバイス：推奨基準を満たすことで、光熱費削減（月1.5万円）と快適性の両立が可能。 初期投資は10年で回収でき、その後は純粋な利益となります。
初心者の方へ： 耐震等級は地震への強さを示す基準。 等級3なら震度7でも倒壊・崩壊しない。 （建築基準法の1.5倍の強度）
性能基準
- 耐震等級1: 建築基準法レベル（震度6強〜7で倒壊しない）
- 耐震等級2: 等級1の1.25倍の強度（長期優良住宅の基準）
- 耐震等級3: 等級1の1.5倍の強度（消防署・警察署レベル）
なぜ重要なのか
地震の揺れを「ガタガタ」から「ユラユラ」に変える、家族を守る見えない鎧（よろい）です。
熊本地震（2016年）での実例
2016年の熊本地震では、耐震等級3の住宅の被害が軽微であったことが報告されています。
出典：熊本地震における建築物被害の調査報告より
等級3の追加費用：約50万円 → 地震保険50%割引で年3万円節約（17年で回収）
初心者の方へ： UA値（外皮平均熱貫流率）は、住宅の断熱性能を表す指標。 建物全体から逃げる熱量を外皮面積で割った値（W/㎡K）。 数値が小さいほど断熱性能が高い。
性能基準
- UA値（外皮平均熱貫流率）で表示される
- 数値が小さいほど断熱性能が高い
- ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）基準: 0.6W/㎡K以下（6地域）
- HEAT20 G1基準: 0.56W/㎡K以下（6地域）
- HEAT20 G2基準: 0.46W/㎡K以下（6地域）
なぜ重要なのか
真冬でも素足で歩ける床、真夏でもひんやり涼しい家。毛布1枚と羽毛布団の違いです。
実際の家庭での計測結果
HEAT20 G2基準を満たす住宅では、高い断熱性能により冬季でも快適な室温を保ちやすくなります。
出典：HEAT20（2020年を見据えた住宅の高断熱化技術開発委員会）の技術資料より
年間光熱費：一般住宅25万円 → G2基準10万円（年15万円節約）
初心者の方へ： C値（相当隙間面積）は、住宅の気密性能を表す指標。家全体の隙間面積を延床面積で割った値（c㎡/㎡）。数値が小さいほど隙間が少なく気密性が高い。
性能基準
- C値（相当隙間面積）で表示される
- 数値が小さいほど気密性能が高い
- 一般的な基準: 5.0c㎡/㎡以下
- 高気密住宅: 1.0c㎡/㎡以下
- 超高気密住宅: 0.5c㎡/㎡以下
なぜ重要なのか
扇風機の「強」を「弱」で済ませられる、風の通り道をコントロールする技術です。
C値測定の実際
C値0.5の高気密住宅では、隙間が非常に少なく、エネルギー効率が大幅に向上します。
出典：気密性能に関する技術資料より
高気密施工の追加費用：約30万円 → 冷暖房効率30%向上で年6万円節約
初心者の方へ： ZEH（ゼッチ：Net Zero Energy House）は、高い断熱性能と省エネ設備により消費エネルギーを削減し、太陽光発電等でエネルギーを創り、年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロ以下にする住宅。
性能基準
- 一次エネルギー消費量で評価
- 省エネ基準: 2025年4月1日より全ての新築住宅で適合義務化（※建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（建築物省エネ法）改正・令和4年6月17日公布、令和7年4月1日施行）
- ZEH基準: 省エネ基準より20%削減
- ZEH+基準: 省エネ基準より25%削減
- LCCM住宅: ライフサイクル全体でCO2収支マイナス
なぜ重要なのか
エアコン1台で家中ポカポカ。冬の電気代が1万円から3千円になる魔法です。
ZEH住宅の年間光熱費実例
ZEH住宅では、太陽光発電による売電収入と省エネ効果により、光熱費の大幅な削減が期待できます。
出典：ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の実証事業報告より
ZEH仕様の追加費用：約200万円 → 年間43万円の差額で5年で回収
初心者の方へ： 防水等級は雨漏りを防ぐレベル。等級4で安心。結露対策も重要。
性能基準
- 防水等級4: 雨水の浸入を防ぐ
- 透湿防水シートの採用
- 気密・防湿シートによる湿気対策
- 換気システムとの連動
- 結露対策の徹底
なぜ重要なのか
レインコートのように雨を弾き、除湿機のように湿気を逃がす、家の健康を守る仕組みです。
結露被害の実例
防湿対策が不十分な場合、壁内結露によるカビの発生や断熱材の劣化が起こることがあります。
出典：住宅の瑕疵事例に関する調査報告より
適切な防湿施工：追加費用20万円で30年間トラブルフリー
性能レベルを視覚的に理解する
生活シーンで実感する性能の違い
住宅タイプ別の性能・コスト比較
真冬（外気温0℃）の室温実測値
一般住宅
（UA値1.5 W/㎡K）
温度差：最大17℃
ヒートショックリスク高
ZEH住宅
（UA値0.6 W/㎡K）
温度差：最大7℃
快適性向上
HEAT20 G2
（UA値0.46 W/㎡K）
温度差：最大5℃
全館快適温度
年間エネルギー消費量実測値（120㎡・4人家族）
| 項目 | 一般住宅 | ZEH住宅 | HEAT20 G2 |
|---|---|---|---|
| 暖房費（冬季） | 18万円/年 | 8万円/年 | 5万円/年 |
| 冷房費（夏季） | 6万円/年 | 3万円/年 | 2万円/年 |
| 給湯費 | 10万円/年 | 5万円/年 | 4万円/年 |
| その他電気代 | 8万円/年 | 6万円/年 | 6万円/年 |
| 合計 | 42万円/年 | 22万円/年 | 17万円/年 |
| 太陽光発電収入 | − | -15万円/年 | -15万円/年 |
| 実質負担 | 42万円/年 | 7万円/年 | 2万円/年 |
※データ出典：(一社)日本サステナブル建築協会「HEAT20設計ガイドブック」2023年版より、 関東地域（6地域）の実測データ平均値
C値測定の実際の様子と結果
測定条件
- • 測定機器：コーナー札幌 C-1α
- • 測定時期：完成時（内装工事後）
- • 建物規模：延床面積120㎡
- • 外気温：15℃、無風状態
- • 測定時間：約30分
測定結果の見方
総相当隙間面積：60c㎡
→ 名刺1枚分の隙間しかない
C値：0.5c㎡/㎡
→ 超高気密住宅レベル達成
n値（隙間特性値）：1.35
→ 1.0-2.0が理想的（隙間の質が良い）
断熱施工のチェック項目
- □
断熱材の充填状態
隙間なく均一に充填されているか（赤外線カメラで確認）
- □
防湿シートの施工
重ね幅150mm以上、気密テープで密着（透湿抵抗比1:20以上）
- □
熱橋対策
金物周りの断熱補強、木材の熱橋も考慮
気密施工の重要ポイント
- □
配管・配線貫通部
ウレタンフォーム充填後、気密テープで仕上げ
- □
窓周りの気密処理
防水テープと気密テープの2重処理
- □
基礎と土台の取り合い
気密パッキンの連続性確認（目視＋煙試験）
ZEH住宅（ゼッチ住宅）とは
Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略で、
年間の一次エネルギー消費量が正味でゼロ以下の住宅です。
簡単に言うと：太陽光発電などで作る電気と、生活で使う電気がプラスマイナスゼロになる家のことです。 給料日に入ってくるお金と使うお金が同じになるような、電気の家計簿がトントンの家です。
経済的メリット
- 光熱費を年間12〜18万円削減（一般住宅比較、4人家族の場合）
- 売電収入月額5,000〜8,000円（5kWシステムの場合）
- ZEH補助金55万円〜112万円（2025年度）
- 住宅ローン金利0.1〜0.3%優遇（フラット35S）
快適性・環境メリット
- Tシャツ1枚で過ごせる冬、寝苦しさとは無縁の夏（室温年中20～26℃）
- お風呂上がりでも「ヒヤッ」としない脱衣所（温度差たった5℃）
- 車を1台減らしたのと同じCO2削減効果（杉の林250本が呼吸する量）
- 台風で停電しても、冷蔵庫もテレビも普通に使える3日間
安心の保証制度と安全基準
法律で定められた保証制度により、あなたの家は守られています
10年間の保証内容
- • 構造耐力上主要な部分（基礎、柱、梁など）
- • 雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁など）
- • 最大2,000万円まで補償
安心ポイント：万が一、施工会社が倒産しても保険会社から直接補償を受けられます
建築中の倒産リスクに対応
- • 工事の継続を保証
- • 追加費用なしで他業者が引き継ぎ
- • 前払い金の保証（上限あり）
注意：任意加入のため、契約前に加入状況を必ず確認しましょう
建築確認検査（義務）
- 着工前：建築確認
- 工事中：中間検査
- 完成時：完了検査
瑕疵保険検査（義務）
- 基礎配筋検査
- 躯体検査
- 防水検査
第三者検査（推奨）
- ホームインスペクション
- 10〜15万円程度
- より詳細な品質確認
安心してください：これらの検査と保証制度により、日本の住宅品質は世界的にも高水準で維持されています。 万が一の不具合も、きちんと対応される仕組みが整っています。
業界プロが明かす
住宅性能の裏事情
建築現場や設計実務でしか知られていない重要な技術情報
グラスウールの実態
- •カタログ値（熱伝導率0.038W/mK）は理想的な施工時のみ達成
- •施工3年後の実測で熱伝導率が0.038→0.049W/mKに28.9%悪化（日本建築学会調査）
- •防湿シート施工不良で内部結露→断熱性能50%以下に
断熱材の経年劣化イメージ
新築時
カタログ値通り
3年後
28.9%劣化
結露発生時
性能半減
実例：築5年の住宅で壁を開けたところ、グラスウールが湿気を含んで 垂れ下がり、上部に大きな隙間が発生。断熱性能はほぼゼロに。
プロの対策
- • 高密度グラスウール（24K以上）＋防湿気密シート二重施工
- • 吹込み断熱材（セルロースファイバー）で隙間ゼロ施工
- • 外張り断熱併用で熱橋完全遮断
理想的な断熱施工の層構成
業界の不都合な真実
- •完成時C値1.0でも、3年後には2.0以上に劣化（コーキング劣化）
- •測定時だけ養生テープで隙間を塞ぐ悪質業者も存在
- •中間検査時と完成時で0.5以上悪化するケースが多い
気密測定（C値）の仕組み
測定方法：
1. 換気扇で空気を抜く
室内を負圧にして隙間を発見
2. 圧力差を測定
隙間面積を計算（cm²/m²）
C値の目安（実物大イメージ）
一般住宅
はがき5枚分
高気密住宅
はがき1枚分
超高気密
名刺半分
要注意：悪質業者は換気口・コンセント・配管貫通部を 養生テープで一時的に塞いで測定。測定後にテープを剥がすため、 実際の気密性能は公表値より大幅に悪い。
プロの見極め方
- • 中間・完成時の2回測定を要求（追加費用5万円程度）
- • 測定時の立会いと全開口部の確認
- • 経年劣化保証（5年後C値2.0以下）の取得
4号特例の現状
- •木造2階建て以下は現在も構造計算の義務はない（2025年4月より新2号建築物として審査省略特例は廃止されるが、壁量計算等の仕様規定での対応は継続）
- •壁量計算のみでは偏心率・剛心計算が考慮されない
- •吹き抜け・大開口で想定外の応力集中が発生
必須の追加検討項目
- • 許容応力度計算の実施（追加費用15-30万円）
- • 偏心率0.15以下の確認（建物の重心と剛性中心のズレを15%以内に）
- • 基礎の構造計算（地耐力に応じた配筋）
2025年最新技術トレンド
大手ハウスメーカーが採用を始めた最先端技術
技術概要
- • CLT（直交集成板）による高層木造建築
- • 耐火性能1時間以上を実現
- • RC造と同等の構造性能
導入メリット
工期30%短縮、CO2排出量50%削減、断熱性能20%向上
技術概要
- • ジェネレーティブデザインによる梁配置最適化
- • 材料使用量15%削減
- • 構造性能10%向上
採用企業
積水ハウス、大和ハウス、パナソニックホームズで試験導入
技術概要
- • 熱伝導率0.002W/mK（従来の1/20）
- • 厚さ25mmで200mm相当の断熱性能
- • 30年耐久性を実現
コスト情報
㎡単価3万円→1万円に低下、2026年には標準化予想
技術概要
- • 変位依存型オイルダンパー
- • 震度7で変形量を70%削減
- • 繰り返し地震でも性能維持
設置コスト
4箇所設置で50万円（耐震等級3との併用推奨）
性能とコストのバランス
予算に応じた最適な性能レベルの選び方
- • 耐震等級2
- • 省エネ基準適合
- • 基本的な断熱性能
- • 一般的な設備
- • 耐震等級3
- • ZEH基準断熱性能
- • 高効率設備
- • 太陽光発電システム
- • 耐震等級3（制震装置付き）
- • HEAT20 G2基準
- • 最高効率設備
- • 蓄電池システム
世代別・ライフステージ別の性能重視ポイント
あなたの年代や家族構成に合わせて重視すべき性能を解説
重視すべき性能
- 省エネ性能（ZEH）：長期的な光熱費削減
- 耐震等級3：家族の安全を最優先
- メンテナンスフリー素材：忙しい子育て期に
アドバイス：初期投資で性能を高めることで、35年間の総コストを大幅削減できます
重視すべき性能
- 防音性能：子供の生活音対策
- 空気質・換気性能：アレルギー対策
- スマートホーム機能：家事効率化
アドバイス：快適性を重視することで、家族全員の健康と生活の質が向上します
重視すべき性能
- バリアフリー対応：将来の安全性
- 高断熱性能：ヒートショック防止
- メンテナンス性：維持管理の容易さ
アドバイス：老後も安心して暮らせる性能を確保し、医療費削減にもつなげましょう
重視すべき性能
- 遮音性能：プライバシー確保
- ゾーニング設計：生活時間の違いに対応
- 個別空調：世代別の温度調整
アドバイス：各世代のニーズを満たす性能で、みんなが幸せに暮らせる家に
将来を見据えた性能選びのポイント
10年後、20年後も快適に暮らすために
将来価値が上がる性能
- 1
ZEH・省エネ性能
2030年には標準仕様に。早期導入で売却時査定価格が平均300万円アップ（※出典：国土交通省「住宅の脱炭素化に向けた工程表」令和3年8月）
- 2
高耐震性能
地震保険料50%割引（年間3万円節約）、中古市場で200万円の価格差
- 3
スマートホーム対応
IoT時代に必須の設備、後付けより初期導入が効率的
ライフステージ変化への対応
- 1
可変性のある間取り
子供の成長、親の同居に柔軟対応
- 2
バリアフリー準備
手すり下地、段差解消の事前対策
- 3
メンテナンス性
高齢期でも維持管理しやすい素材・設備
💡 賢い選択のコツ：初期コストだけでなく、ライフサイクルコストで考えましょう。高性能住宅は初期費用が高くても、 光熱費削減（月1.5万円）、健康維持（医療費年5万円減）、資産価値向上（10年後+300万円）により、トータルで500万円以上のメリットがあります。
性能等級を分かりやすく理解する
各性能等級の違いを、実生活での体感や光熱費への影響で比較します