住みながら家賃収入を得る賢い選択
マイホームの一部を賃貸にすることで、住宅ローンの負担を軽減。 将来の資産形成にもつながる賃貸併用住宅の魅力を徹底解説。
賃貸併用住宅のメリット・デメリット
住宅ローンの負担軽減
家賃収入で月々の返済額の50〜70%をカバー可能
節税効果
減価償却費や管理費を経費計上でき、所得税を軽減
将来の柔軟性
家族構成の変化に合わせて自宅部分として転用可能
老後の収入源
定年後も安定した家賃収入で生活をサポート
管理の手間
入居者対応、設備メンテナンスなどの管理業務が発生
空室リスク
空室期間中は家賃収入がなく、ローン返済負担増
初期投資が高額
通常の住宅より建築費が20〜30%高くなる傾向
法規制への対応
建築基準法、用途地域、防火規定などクリアすべき条件多数
賃貸併用住宅の成功事例
写真提供: Pexels - Jaxon Matthew Willis
駅徒歩5分の好立地を活かした4戸賃貸
世田谷区の人気エリアに建築。1-2階を賃貸（1K×4戸）、3階を自宅として設計。 防音対策を徹底し、エントランスも完全分離。
収支実績（月額）
2025年最新！賃貸併用住宅の税制優遇
最大控除額
年間35万円
※借入限度額3,500万円の場合
- 控除期間：13年間（新築の場合）
- 控除率：0.7%（2025年度）
- 自宅部分40%以上で適用可能
年間節税効果
約50-80万円
※年収800万円の場合
- 減価償却費（建物・設備）
- 管理費・修繕費・保険料
- 固定資産税（賃貸部分）
評価額削減率
約30-40%
※賃貸部分の土地・建物
- 貸家建付地評価減（約20%）
- 貸家評価減（約30%）
- 小規模宅地等の特例適用可
還付可能額
最大300万円
※建築費5,000万円の場合
- 課税事業者選択で還付可能
- 事前届出が必要（要注意）
- 3年間の継続義務あり
賃貸併用住宅のリスクと対策
予防策
- 駅徒歩10分以内の立地を選ぶ
- 人気の間取り（1K・1LDK）を採用
- 周辺相場より5%安く設定
- 定期的なリフォーム実施
緊急時の対応
- 家賃保証会社との契約
- 3ヶ月分の予備資金確保
- フリーレント期間の活用
- 管理会社の客付け力確認
事前対策
- 厳格な入居審査の実施
- 保証会社必須の契約条件
- 明確な賃貸借契約書作成
- 定期借家契約の検討
問題発生時
- 管理会社への迅速な相談
- 内容証明郵便での通知
- 弁護士への早期相談
- 賃貸トラブル保険の活用
賃貸併用住宅のタイプ
間取り図イメージ
特徴
- • 生活音の影響を受けにくい
- • プライバシーを確保しやすい
- • 高齢者や足の不自由な方に人気
想定家賃
8〜12万円/月
（1LDK〜2LDKの場合）
延床面積40坪の場合
2,800〜3,500万円
内訳
- 本体工事費2,400万円
- 付帯工事費300万円
- 諸費用100万円
収支シミュレーション
初期条件
月々の収支
※通常の住宅ローンなら月84,685円の負担
30年後の資産価値
不動産資産（建物減価考慮）
約2,500万円
30年間の実質支出総額
約191万円
（5,315円×12ヶ月×30年）
シミュレーションの注意点
- • 空室率を10%で計算（年間1.2ヶ月の空室）
- • 固定資産税、火災保険料は含まず
- • 大規模修繕費用は別途必要
- • 家賃下落リスクは考慮していません
知っておくべき法規制と融資条件
用途地域の制限
- • 第一種低層住居専用地域：原則不可
- • 第二種低層住居専用地域：条件付き可
- • 第一種中高層住居専用地域：可能
- → 事前に必ず確認が必要
建築基準法の要件
- • 界壁の遮音性能基準
- • 避難経路の確保（2方向避難）
- • 採光・換気の基準
- • 耐火性能の向上
その他の規制
- • 消防法（火災報知器等）
- • 建物区分所有法
- • 賃貸住宅管理業法
融資の特徴
- • 自宅部分が50%以上で住宅ローン利用可
- • 家賃収入を返済原資に算入可能
- • 通常より審査が厳しい傾向
- • 金利は若干高めの設定
必要書類
- • 事業計画書（収支計画）
- • 賃料査定書
- • 建築図面・仕様書
- • 周辺賃料相場資料
おすすめ金融機関
- • 住宅金融支援機構（フラット35）
- • 地方銀行（地域密着型）
- • ネット銀行（金利優遇）
賃貸管理の実際
必要な業務
- • 入居者募集・審査
- • 契約書作成・更新
- • 家賃の集金・督促
- • クレーム対応（24時間）
- • 設備故障の手配
- • 退去立会い・原状回復
注意：本業がある方には負担大
管理会社の業務
- • 入居者募集から契約まで一括
- • 24時間クレーム対応
- • 家賃保証・滞納保証
- • 定期巡回・清掃
- • 法的トラブル対応
- • 原状回復工事の手配
メリット：本業に専念できる
家賃滞納
→ 家賃保証会社の利用、連帯保証人の確保
騒音クレーム
→ 防音性能の向上、入居者審査の徹底
設備故障
→ 定期メンテナンス、修繕積立金の確保
退去時トラブル
→ 入居時の詳細な記録、原状回復ガイドラインの遵守
詳細収支シミュレーション
初期投資額の内訳
建築費用
資金調達
よくある質問
自宅部分の床面積が50%以上であれば、自宅部分について住宅ローン控除を受けられます。 ただし、賃貸部分は対象外となるため、按分計算が必要です。
はい、必要です。家賃収入は不動産所得として申告が必要です。 ただし、減価償却費や管理費、修繕費などを経費計上できるため、 節税効果も期待できます。
立地選びが最重要です。駅近、商業施設へのアクセス、学区などを考慮しましょう。 また、適正な家賃設定、定期的なメンテナンス、管理会社の活用なども有効です。 サブリース契約も選択肢の一つです。
はい、可能です。家族構成の変化に応じて、賃貸部分を子供部屋や 二世帯住宅として活用できます。ただし、入居者がいる場合は 契約期間や立ち退き料などの考慮が必要です。
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賃貸経営を始める前に知っておきたい基本知識。収支計算の方法、必要な初期投資、ランニングコストなどを詳しく解説。
あなたの条件で賃貸併用住宅の収支を詳細にシミュレーション。30年間の収支予測と投資回収期間を算出。
賃貸管理を成功させる管理会社選びのポイント。手数料の相場、サービス内容の比較、契約時の注意点を解説。
次のステップ
まずは具体的な収支シミュレーションから。あなたの条件で本当に利益が出るか確認しましょう。
- 想定家賃の調査
- 初期投資額の算出
- キャッシュフロー分析
賃貸併用住宅に対応した金融機関で融資条件を確認。複数の銀行で比較検討しましょう。
- 必要書類の準備
- 金利条件の比較
- 返済計画の策定
税理士に相談して節税効果を最大化。住宅ローン控除と不動産所得の両立方法を確認。
- 住宅ローン控除要件
- 消費税還付の検討
- 青色申告の準備